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楼市“入秋”:市场成交量下降,库存高企

来源:腾讯新闻

时间:2018/10/18

浏览量:1598

北京市场全体安稳,没有大起大落;海南多项调控方针加码后,“房价没有那么多虚火了”;西安此前的千人抢房局势正在改变

国内恐怕没有哪个职业像房地产业相同,任何风吹草动总能引发热议。近期,万科喊出“活下去”、多地楼盘爆出打折促销、上海华夏地产降薪、“金九银十不再”……房地产商场迎来了新一轮的“热烈”,仅仅这“热烈”中吹来“入秋”的风。

新京报选取了北京、厦门、武汉、海口、西安、河南某县城等六个地域为查询样本,企图复原出商场本身的逻辑,以及每个环节上相关个别的感触。

作为一线城市的代表,业界人士以为,本年北京商场整体保相等稳,部分区域成交量好于2017年。厦门、海口、西安三个城市在方针调控之下,商场降温,又体现各异:在成交量下滑的布景下,万科“降价”折射出厦门房企去化的焦虑;在海南,仍有中介苦苦“熬着”;西安当地居民则总算不用像交兵相同去“抢房”。

在武汉楼市升温的过程中,滋生了“茶水费”这一灰色产品。有购房者因未交“茶水费”而“抢房”失利。值得注意的是,在一二线城市楼市降温的一起,部分小城市近两年商场升温。豫东的一个五线小县城正在演出此前大城市的“抢房”战,不少新楼盘“秒光”。

城市样本之北京

价格未大起大落,部分区域成交量好于上一年

“本年房价整体比较安稳,部分区域有小幅的动摇,但没有大起大落。”多位北京区域的地产中介向记者归纳2018年至今的商场时,不谋而合地表明。

丰台首经贸区域的房产中介介绍,本年头该区域房价平均在7.2万元左右,现在回落到6.7万元左右。

记者所寓居的劲松区域一小区建于上世纪80年代,在3·17新政前,该小区二手房均价挨近7万元。本年年头,该小区均价在6.1万元左右,最近均价在5.9万元左右。“从年头到现在,房价一向比较安稳,有少许的回落。”该小区的链家中介表明。

也有部分区域的房价微涨。“通州举世影城附近的房价涨幅在4%到8%,加州小镇这样的新小区价格涨了8%左右,一些老小区房价涨了4%左右。”通州举世影城区域一中介表明。

记者查询该区域的成交记载显现,本年3月,加州小镇小区一居室的成交价为220多万,现在一居室价位在250多万。

多个组织的数据显现,商场交易量体现并不抱负。华夏地产发布的数据显现,9月北京二手房住所签约15283套,环比8月冷季仅上涨1.61%。9月北京新建住所数据签约2944套;前9月,新建商品房住所算计网签16387套,几乎是历史同期最低。

中介人员的感触印证了这一数据。

“咱们门店有12人,现在每个月成交五六套。在2017年3月17日的新政前,咱们门店一个月的成交量在10套到15套。”马驹桥区域的中介表明,9月出台的公积金方针也给“金九银十”蒙上一层暗影,“方针收紧后,咱们门店的成交量又下降了10%左右。”

不过,也有地产中介人员表明,2018年商场成交量较2017年有所好转。

上述通州举世影城区域的中介介绍,其所在的门店本年以来每个月成交八九套,行情较差的月份成交三四套。“9月成交了4套,反而要比平时少一些。”

该中介一起表明,“本年的成交量虽然不像2016年那样每月能够成交20多套,但也不像2017年那么冷,就是一个平终年。”

首经贸区域的中介有相似的观点。“本年以来,我爱我家丰台区域的二手房每个月成交量根本都在400套左右,在5月8月的高峰期,每个月成交600套左右。与2016年商场活泼时每个月800套左右的成交量比较,下降了一半。与2017年每个月200套左右的成交量比较,本年商场的成交量在上升。”该地产中介解说,2017年商场大起大落,购房者多持张望情绪,而跟着商场进入平稳期,购房者接连下手,2018年的成交量开端上行。

“2016年商场炽热,我挣了40多万。2017年没怎么挣钱,挣了10多万。本年行情一般,差不多能够挣二三十万吧。”该中介表明。

城市样本之厦门

万科“降价”背面:商场成交量下降,库存高企

“十一”期间,“万科五折促销楼盘”的音讯把厦门楼市推向风口浪尖。

对此,万科厦门品牌负责人对外解说,不存在“原价500万元/套,现价278万到298万元/套”的说法,此次国庆期间新推出的产品与此前产品的不同之处在于方位不同,且为极简装修,不带两个车位。“万科仍是有所降价,就是为了跑量。”某闻名地产商厦门区域分公司一内部人员孙佳(化名)向新京报记者表明,在万科降价背面,厦门房地产商场成交量下降,库存高企。

“厦门的商场现在是全国最差的,成交量在下降,但厦门商场的库存高企。假如开发商、一切楼盘全面停工,不再新增商品房,三年时刻才能把现在现已拿到预售证的库存去化完结。”孙佳说。

上述地产商内部人士的说法和组织查询结果一致。据克而瑞最新发布的数据显现,厦门第三季度新开/加推项目共1227套,去化套数仅为354套,去化率29%,排名在26个典型城市中倒数第一。

另据厦门克而瑞组织数据,在大市低迷行情下,厦门商品住所成交量继续走低,库存进一步扩容,去化周期延伸至23.8个月,其间144平方米以上再改及高端产品去化周期均超越29个月,库存压力较大。

2017年3月,和全国大部分楼市相同,经过一年多的狂飙,厦门房地产商场摁下了“暂停键”,出台多项调控办法稳商场。方针接连出台,狂飙态势被遏制,外地投资者开端撤场。据厦门房地产联合网数据,2018年上半年厦门二手房共成交10479套,与2017年下半年比较跌落28.63%。

在成交量下降的一起,多位厦门区域的中介和购房者表明,本年头至今,厦门楼市价格平稳。

国家统计局数据显现,8月70个大中城市中,有67城新建商品住所价格环比上涨,相等的城市有2个,只要厦门1个城市房价跌落。

“从最近商场看,岛内的价格较高峰期跌了10%左右,价格在7万左右,岛外有个别楼盘跌了20%,价格在4万左右。整体看,现在的价格现已比年头的价格略微低一点。”厦门人张启(化名)一向在看房,他以为,厦门区域房价微跌。

在业界看来,近期引发关注的万科楼盘也并非外界传言的“价格腰斩”。“实际上没有那么大折扣,而是减配了。此前该联排别墅为精装修,现在出售的是毛坯。之前送两个车位,现在两个车位要32万购买。假如刨去精装修、车位的费用,万科的别墅或许仅仅打了七折。”孙佳表明。

城市样本之武汉

交了百万认购金但未交“茶水费”,抢房失利

在交了100万认购金后,武汉市民陈鹏(化名)依然没有抢到房。

本年8月,陈鹏看中了武汉一新楼盘。“直接交100万的认购金才有资历抢房。抢房成功后,认购金直接转为首付。依照首套房规则,首付付三成即可,这个认购金额相当于付了5成的首付。”

而在2013年,陈鹏的一位在武汉购房的朋友只需求交纳500元的认购金。“是开发商出的优惠方针,交500元认购金代替1万。”另一位这两年购房的朋友也仅仅交纳了2万元的认购金。

认购金金额的飙升折射出商场的改变。2016年之前,武汉房价一向安稳。尔后,跟着商场的开展,加上2017年前后,武汉放宽落户方针、非武汉户籍市民有望持“房票”购房等,这座城市的楼市开端升温,不少楼盘呈现了“抢房”的现象。

为了添加抢房的成功率,陈鹏和不少购房者相同,在淘宝上花5000元买了“抢房效劳”。“淘宝上供给用软件帮着抢房的效劳,就像用软件抢火车票相同。依据楼盘、楼层、户型等要价,抢房费用500元、1万元、2万元的都有。”

记者在淘宝检索发现,不少商家打出了“抢房选房承接全国楼盘”、“包拿下、抢到再付款、不中退全款”等宣扬。

“但我终究仍是没有抢到房。开盘不到1秒钟,房子就没了,太夸张了。咱们购房群里有60多人,只要三四个人抢房成功。”陈鹏说。

后来陈鹏从近邻楼盘处了解到,其锁定的楼盘需求交“茶水费”才或许抢到房。“在武汉购房的人都知道这条潜规则,交纳10万到20万不等,乃至更高的‘茶水费’就能抢到房。茶水费是白白交出去的钱,不会充任购房款。要想买到房,只能吃哑巴亏。”

和陈鹏比较,武汉人张伟(化名)因自觉交了“茶水费”而成功抢到了房子。

“本年上半年,武汉楼市炽热,许多新盘的房子比较难抢,根本‘秒光’。我在购房群里披露期望能够买到房的急切,就有人加我的微信说能够帮助抢到房子,但要交茶水费。”张伟说,此前在看房的过程中,其听其他购房者和中介谈论过“茶水费”。

“武汉有许多这种专门做‘茶水费’的人,各个楼盘都能够,这是武汉房地产商场揭露的隐秘。不知道为什么这群人有这么大的能量。”张伟期望对方能够签订一个协议或许相似收据的文件,但对方情绪强硬。“后来我才意识到,这些人忧虑落下凭据。假如咱们有协议,就能够在选完房之后去告发他们。”

就这样,在未谋面的情况下,在北京工作的张伟和对方一向经过微信沟通。“最后他指定了一个地方让我去交钱,能够看看他们办事的实力。但我在北京走不开,就没有去。终究用支付宝转给他9万元作为‘茶水费’。他的支付宝账号显现的还不是他自己的姓名,说是他一个亲属的账号。”张伟说。

5月1日,张伟选择的楼盘256套房子开盘,秒光。走运的是,张伟抢到了自己想要的房子。

城市样本之海口

多项方针加码后,房价没有那么虚高了

海南楼市的热度总算降了下来。

从本年年头,海南相继出台包含全域限购在内的多项调控方针。在调控方针收紧的一起,也不断有利好楼市的方针出台。

4月13日,中心宣告了支撑海南全面深化改革开放,建造全岛自贸区和自由贸易港;5月13日,海南省正式发布“百万人才进海南”方针,人才安闲海南落户之日起购买商品住所,享用本地居民同等候遇。

方针在松紧之间互为角力的时分,国家统计局发布的数据显现,海口、三亚两地新房价格涨幅在本年多个月份位居全国70城前列。

在海口、三亚屡次“上榜”后,8月住建部约谈了包含海口、三亚等五个城市的负责人,这也是继5月份之后,海口、三亚第2次被住建部约谈。

在被住建部约谈后,8月底海南爆出“商品房存案价不得超17300元”的音讯。对此,海口市物价局对外解说,“商品房存案价不得超17300元”是一种片面了解,虽在房企约谈会上口头提及,但仅仅政府部门提出的一种指导性定见,不是硬性要求。

不过,在业界看来,海南的“口头限价”仍有着强壮的约束力,并对商场带来了较大的影响。

“限价方针出了后,现在开盘价根本都没有超越17300元。这两个月以来,海南区域的房价热度下降了,房价涨不了了,反而价格稳中有降。”海口当地的一开发商售楼处的工作人员李彬(化名)说。

多位海南房地产商售楼处的人员持有相似的观点。“1万5左右的价格关于海口来说,是比较正常的商场价格了。现在的房价没有那么多虚火了。”

“海南出台的一切方针中,限购的方针对商场影响最大。一旦没有外地客户,海南的房地产商场不会再有什么太大的起色。刚过去的‘金九银十’,是这几年最淡的一次。”李彬说,其客户70%以上为外地人。

间隔3月底出台的限购方针现已过去了半年。“咱们现已‘熬’了半年了,许多‘熬不住’的售楼人员或许中介选择了离任、改行。尤其一些中小型的房地产商开端裁人,有的中介公司砍掉了一半的人员。”李彬介绍,其所供职公司售楼处原有10名职工,现在只剩3人。

李彬现在底薪只要3000元,但他还没有离任的计划。“海南这块收入普遍较低,房地产职业的中介或许出售人员的收入相对高点,假如换到其他职业,收入上会有落差。”李彬说,从国家调控的决计看,近几年不会铺开。“要么转行脱离,要么一向‘熬’到商场解禁。”

等候“解禁”的还有投资者。“现在商场并没有呈现恐慌性的兜售,毕竟长远看,海南的房地产商场有开展前途,长时刻持有必定有价值,大部分现已购房的人都在张望。”李彬说。

城市样本之西安

楼市降温,从千人抢房到能够从容选房

西安人张霞(化名)总算松了一口气了——西安的楼市从下半年开端降温,她不用每天交兵相同去看房、“抢房”。

2017年开端,西安楼市和全国商场同步飙升。在多位人士看来,人才方针是西安房价上涨的要素之一。这年3月,西安户籍新政对部分户籍准入条件作出严重调整,一时有了“千军万马进长安”的局势。据西安市公安局统计数据显现,2017年3月1日至12月底,全市共迁入落户24.5万人,同比增加335.9%。其间,新政落户13.95万人,占新落户总数的57%。

在人才方针推出前后,西安的调控收紧:限购、限贷、限价等。不过,在剧增的人口和调控收紧之间,商场做出了“炽热”的回应。

包含张霞在内的西安人开端意识到:要赶忙买房、改善性刚需购房要加速。与此一起,西安的房源供给量并不达观。据易居克而瑞统计,2017年西安市住所成交量为1573.95万平方米,接连三年坚持1500万平方米以上。但这三年的供给规划均小于同期的成交规划。其间,2017年的供给规划为1331.84万平方米,缺口约在15%,2016年的缺口则超越60%。

“本年7月,房价涨到了1万多。其时我看的一个楼盘的开发商对外放出音讯说,他们的楼盘是奔着2万的价格开盘。所以那段时刻,西安40多度的高温,我处处看房。在排队交材料的时分,认识了一位陕北的大姐,她每周往复延安和西安之间七八趟,就是为了买到房子。”张霞说。

在张霞看来,从上一年至今,西安楼市归于“卖方商场”,导致不少新楼盘“秒光”。“我之前抢过高新区的房子,400多套,5秒钟被抢完了。8月份,我又抢一个新楼盘,2000多人抢500套房子。所以,那段时刻我的亲属朋友只要一个信仰——不管户型怎样、喜不喜欢,只要能抢到,我就买。买到房子真的和中彩票相同。”

在商场的炽热中,西安楼市还被爆出各种乱象。

本年5月,西安商场爆出融创南长安街壹号项目部相关人员“打招呼”。6月2日,长安区政府发布了处理结果,经查询,有35名公职人员受购房者请托,给“南长安街壹号”项目部相关人员“打招呼”。

也有一些项目开盘打出了“全款优先,按揭排队,公积金拜拜”的标语。“还有那种搞突然袭击,让你半夜三更去交材料。”张霞说。

不过,近两个月,千人抢房、一房难求的局势正在改变。

据悉,本年3月底,西安推出了购房摇号方针。6月,西安清晰了摇号买房的流程,一起禁止企业炒房行为等。

张霞也感触到了商场的改变。“商场在冷下来,不是说价格降了,而是商场平稳了。比方,之前有开发商很强势,要求只能走商贷,但现在不少开发商开端认公积金贷、组合贷。”

“已然商场平稳了,我就能够渐渐挑房子了。前段时刻有个新楼盘只要100多套房子,我又忧虑买不上,但置业参谋表明应该没问题。”张霞说。

城市样本之五线小城

五线小城演出“抢房”大战,3秒抢光

近两年,河南某五线小城的楼市也开端升温。记者了解到,当地楼市均价在6000元左右,而在2015年时,当地楼市均价在3600元左右。

“现在房价相对当地的居民消费水平是有点高,但假如你不买,或许每几个月就一个价格,要赶忙买。”当地居民刘凯(化名)说,在其购房的过程中发现,购房人群中不乏购买二套房的投资者。“咱们都以为房价一向在涨,过些年再卖的话必定挣钱。”

部分大城市“抢房”的现象也开端在这个小城演出。

在刚完毕的十一假期,当地有一新楼盘开盘。依照开发商的要求,早上7点购房者排队进场,但五六点天蒙蒙亮,已有不少人开端排队。

“这楼盘有300多套,1000多人排号,一上午就卖完了,现在只剩下190多平的大户型。”当地另一房企的内部人士表明,“抢房”在当地是一种普遍现象。“咱们这儿房源不多,假如有略微优质的楼盘,都要排号抢,不是说排上号就必定能买到房。”

处于抢房“轻视链”顶端的购房者更简单抢房成功。

“本年7月,一个大型开发商的楼盘开盘,400套左右,3秒钟抢光。开发商将购房者分为全款购房、按揭购房两类,全款购房者抢完后,按揭类购房者才有时机抢房。我是按揭类购房,没有抢到。一个朋友全款购房抢到了,另一个朋友托关系也抢到了房。”刘凯说。

实际上,在当地,因房源不足,购房“轻视链”并不稀罕。“10月3日开的那个盘,抢房是依照购买车位的次序进行,购买车位的购房者上午排号选房,没有购买车位的购房人下午排号选房。实际上,买车位的购房者选完,或许就没房可选了。”刘凯说。

抢房之外,另一个值得注意的现象是,当地购房者和房企内部人士表明,不少房企在获得预售证之前,房子已“售罄”。“咱们这儿买房都是这样,购房者先交纳必定的金额入会员排号,这个金额是2万能够抵3万的房款,在预售证下来后再交首付。”上述当地房企内部人士表明,其公司新楼盘行将开盘900套房子,现在已排号1000多人,但公司没有获得预售证。

对此,易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明,关于房产出售来说,假如没有预售证,是不允许提早排号和收取费用的。

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